Как работает доверительное управление недвижимостью в Испании и Барселоне

Доверительное управление недвижимостью — это востребованная услуга в Барселоне и других регионах Каталонии, особенно среди иностранных инвесторов, владельцев вторичного жилья и собственников коммерческих объектов, которые проживают за границей или не имеют возможности самостоятельно заниматься повседневным управлением своей недвижимостью. В этой статье мы разберём, как устроена профессиональная система доверительного управления в Испании, какие стандарты и формы работы применяются агентствами недвижимости, и что важно учесть при заключении договора.

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление (gestión patrimonial o administración de fincas en régimen de gestión delegada) — это передача управления недвижимостью специализированной компании или частному управляющему на основе договора с целью извлечения прибыли или сохранения имущества в надлежащем состоянии. Управляющий действует от имени собственника, но исключительно в его интересах.

В Испании доверительное управление регулируется положениями Гражданского кодекса и регулирующими нормами в сфере аренды, управления недвижимостью и защиты прав потребителей.

Этапы работы при доверительном управлении недвижимостью

1. Приём запроса от собственника

Работа начинается с получения официального запроса от владельца недвижимости, в котором указываются:

• тип недвижимости (жилая — квартира, вилла, дом, особняк; или коммерческая — магазин, ресторан, офис, отель, земельный участок);
• местоположение объекта;
• цели управления (сдача в аренду, сохранение, ремонт, техническое обслуживание, перепродажа, реконструкция и т.д.);
• особые требования (например, работа только с корпоративными арендаторами, долгосрочные договоры и пр.).

2. Персональное интервью и осмотр объекта

Второй обязательный шаг — личная встреча с собственником и выезд специалиста агентства на объект. В процессе осмотра оценивается:

• техническое состояние недвижимости;
• юридическая чистота (наличие долгов, регистрационные данные);
• рыночный потенциал (для аренды или перепродажи);
• необходимость ремонтов или модернизации;
• текущие расходы и возможная доходность.

На этой стадии важно обсудить ожидания клиента, желаемую модель взаимодействия и степень вовлечённости собственника в процесс.

3. Подписание договора доверительного управления

Это ключевой юридический документ, определяющий отношения между собственником и управляющим. В договоре обязательно указываются:

• полное описание передаваемого в управление объекта;
• полномочия управляющего (например, право заключать договоры аренды, заказывать услуги и пр.);
• перечень услуг, входящих в управление (сдача в аренду, сопровождение арендаторов, клининг, техническое обслуживание, отчётность и т.д.);
• вознаграждение агентства (фиксированное, процент от арендного дохода или смешанная схема);
• участие дополнительных специалистов (юрист, налоговый консультант, нотариус);
• ответственность сторон: за порчу имущества, ошибки персонала, нарушения закона, соблюдение санитарных норм и т.д.
• наличие страховки: ответственность за её оформление;
• наличие лицензии: ответственность за ее продление;
• порядок адаптации стратегии, ценовой политики и формата работы в случае пандемии, форс-мажорных обстоятельствах или экономического кризиса;
• срок действия договора и условия его расторжения, механизм разрешения споров.

Важно: в Каталонии, как и по всей Испании, договор может быть зарегистрирован в Регистре собственности, особенно если управляющий получает расширенные полномочия.

Что входит в доверительное управление недвижимостью?

В рамках доверительного управления профессиональные агентства в Каталонии предлагают полный спектр услуг:

1. Административное управление:

• поиск арендаторов (долгосрочная и туристическая аренда);
• реклама объекта, маркетинг;
• подготовка и заключение договоров;
• контроль доступа к счетам и системам бронирования: собственник должен иметь доступ к ключевым системам для контроля; 
• управление репутацией;
• использование бренда, если управление осуществляется под брендом (например, международной сети), нужно понять, какие обязательства несёт владелец: взносы, стандарты, инвестиции и т.д.
• управление персоналом;
• согласование стандартов качества обслуживания и этических норм, 
• сбор арендной платы и контроль платежей;
• оплата коммунальных и административных расходов;
• заселение, участие в переговорах с арендаторами, урегулирование конфликтов;
• представление интересов собственника перед государственными структурами, ТСЖ, поставщиками коммунальных услуг.

2. Техническое обслуживание:

• организация текущих и капитальных ремонтов;
• контроль за состоянием имущества (осмотры, инвентаризация, отчёты, фотофиксация);
• обеспечение соблюдения норм безопасности и санитарии;
• контроль за инженерцыми сетями и коммуникациями.

3. Финансовая и юридическая поддержка

• подготовка отчётности для собственника (ежемесячно/ежеквартально);
• содействие в подаче налоговых деклараций, расчёт налогов;
• детализация доходов, расходов, уровня заполняемости и ADR (для отелей - средней стоимости за номер)
• контроль над ценовой политикой, устанавление тарифов и скидок;
• согласование лимитов на расходы и крупных затрат;
• участие адвокатов при заключении договоров и разрешении споров;
• сопровождение при продаже или переоформлении недвижимости.

Особенности доверительного управления в Каталонии

В Каталонии установлены особые нормы, касающиеся аренды и защиты арендаторов, особенно в Барселоне, где рынок аренды регулируется особенно строго. Управляющий должен:

• соблюдать нормы аренды, включая обязательную регистрацию долгосрочных договоров в реестре INCASÒL;
• информировать собственника о максимальных ставках аренды (в рамках Закона 11/2020, регулирующего цену аренды);
• учитывать законодательство об энергоэффективности зданий и обязательных сертификатах (CEE);
• следить за налоговыми обязательствами как резидентов, так и нерезидентов.

Кому выгодно доверительное управление?

Эта услуга будет особенно актуальна для:

• иностранных владельцев, не проживающих в Испании постоянно;
• частных лиц с несколькими объектами недвижимости;
• инвесторов, приобретающих коммерческие помещения под аренду;
• владельцев отелей, хостелов или апарт-отелей, передающих управление профильным компаниям.

Вознаграждение и прозрачность

Обычно вознаграждение управляющего составляет:

• 10% от аренды — для жилой и коммерческой недвижимости;
• до 25% — для туристической и краткосрочной аренды;
• фиксированные тарифы — за управление жилой или коммерческой недвижимостью (например, 300-500–1500 евро в месяц в зависимости от сложности объекта).

Уважающие себя компании включают в договор детальную расшифровку всех услуг, избегают скрытых комиссий и работают с чёткой системой отчётности.

Приглашаем к сотрудничеству

Доверительное управление недвижимостью в Барселоне и Каталонии — это профессиональный инструмент, который позволяет эффективно распоряжаться своим активом, находясь в любой точке мира. Правильно оформленный договор, квалифицированная команда и прозрачная система контроля — три кита успешной работы с управляющим. Именно на таких принципах и строятся современные стандарты доверительного управления в Испании.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о возможностях доверительного управления вашей недвижимости в Барселоне и Каталонии.

Если Вы заинтересованы в покупке недвижимости в Испании, обратитесь к нам и мы с удовольствием подберем Вам подходящую элитную квартиру, виллу на побережье или коммерческую недвижимость под инвестицию.

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о возможностях покупки недвижимости в Барселоне и Каталонии.

GG Real Estate Barcelona – ваш ключ к эксклюзивной недвижимости в Испании.