Испания, особенно Каталония с её деловой Барселоной, остаётся одним из самых привлекательных рынков для инвестиций в недвижимость. Стабильность, высокий спрос на аренду, разнообразие объектов — от апартаментов у моря до коммерческих зданий в центре — всё это создаёт идеальную среду для международного капитала. Но как правильно и безопасно структурировать такие вложения?
Одним из эффективных инструментов, зарекомендовавших себя на практике, становится модель под условным названием Сашими (Sashimi) — структура, построенная на базе испанского ООО (Sociedad Limitada, SL), которая позволяет коллективно владеть недвижимостью, управлять ею и оптимизировать налогообложение. Название «Сашими» выбрано как метафора: участники получают «срез» — долю собственности, дохода и управления.
1. Что такое Сашими (Sashimi): концепция и назначение
Сашими (Sashimi) — это не юридический термин, а модель подхода к коллективному владению недвижимостью через одну юридическую оболочку. Основная идея — создать юридическое лицо, в котором каждый инвестор становится совладельцем через свою долю в уставном капитале.
Структура идеально подходит для:
- инвестирования в дорогую недвижимость;
- создания прозрачных условий участия;
- управления доходами и расходами;
- защиты от юридических и налоговых рисков.
2. Как работает структура Сашими в Испании
Юридическая основа — общество с ограниченной ответственностью (SL), простое в создании и управлении. Это самая популярная форма бизнеса в Испании, особенно в сфере недвижимости.
Создание структуры Сашими (Sashimi) включает:
- выбор уникального имени;
- составление устава;
- назначение участников и администратора;
- внесение уставного капитала;
- регистрацию в торговом реестре;
- получение налогового номера (NIF);
- открытие банковского счёта.
Каждый инвестор получает официальную долю, отражающую его вклад в проект. Все права и обязательства регулируются корпоративным соглашением.
3. Капитал и надёжность: сколько нужно вложить
По испанскому законодательству с 2022 года SL можно создать даже с 1 евро. Однако в инвестиционной практике — особенно в Каталонии — такой подход воспринимается как несерьёзный.
Для структуры Сашими (Sashimi), связанной с недвижимостью, рекомендуется капитал от 3 000 евро и выше. Это:
- формирует доверие банков и партнёров;
- позволяет избежать дополнительной ответственности учредителей;
- упрощает финансирование и страхование объекта.
4. Управление Сашими: кто принимает решения
Внутренняя архитектура структуры строится на принципах прозрачности и гибкости:
- Участники — инвесторы, владеющие долями;
- Администратор — управляет операционной деятельностью (может быть сторонним управляющим);
- Собрание участников — принимает ключевые решения по управлению, продаже, реинвестированию.
Ключевую роль играет корпоративное соглашение, в котором фиксируются:
- механизм входа и выхода;
- распределение прибыли;
- приоритетное право на покупку доли;
- условия продажи объекта;
- механизм ликвидации.
5. Налогообложение структуры Сашими
Фискальная модель работает в несколько слоёв:
- SL платит налог на прибыль — 25% (или 15% первые 2 года);
- дивиденды облагаются налогом у получателя (19–26%, зависит от резидентства);
- налог на прирост капитала — при продаже доли;
- муниципальные налоги — на имущество (IBI), аренду, коммерческую деятельность.
Сашими (Sashimi) может быть особенно выгодной для нерезидентов при правильном использовании международных соглашений об избежании двойного налогообложения.
6. Почему инвесторы выбирают Сашими
Преимущества:
- прозрачность владения;
- лёгкость масштабирования;
- ограниченная ответственность;
- упрощённый вход и выход из проекта;
- возможность коллективного инвестирования;
- налоговая оптимизация для иностранцев.
Возможные риски:
- необходимость хорошей юридической архитектуры;
- сложности при выходе без заранее согласованных условий;
- низкий капитал может снизить доверие со стороны банков;
- обязательный аудит при крупных оборотах.
7. Кто использует модель Сашими?
- Инвестгруппы из Восточной Европы создают единые юридические лица для совместного владения многоквартирными домами в Барселоне, сдавая их в аренду через профессиональных операторов.
- Семейные фонды из Латинской Америки объединяют капитал в структуре Сашими и инвестируют в логистические парки или доходные дома, используя международные налоговые соглашения.
- Частные инвесторы из стран СНГ применяют Сашими как способ долгосрочной защиты капитала — покупают коммерческие помещения, получают стабильный доход в евро и планируют передачу долей по наследству.
- Фонды с Ближнего Востока приобретают торговые объекты в пригородах Барселоны с учётом религиозных и этических норм.
- Инвесторы из США, Канады и стран ЕС вкладываются в «зелёные» проекты — реконструируют здания, повышают их энергоэффективность и получают доход, соблюдая ESG-принципы.
Где это работает?
- Барселона — сердце сделок: от элитных квартир до коммерческих объектов в центре;
- Таррагона, Ситжес, Камбрильс — привлекательные курортные зоны с высоким спросом на аренду;
- Жирона и Сабадель — логистика и торговля;
- Промышленные зоны Каталонии — склады и производственные комплексы.
Зачем инвесторы выбирают Сашими?
- Потому что не нужно создавать сложный инвестиционный фонд — юридически это просто SL, но с «умным» уставом и корпоративным соглашением;
- Потому что можно легко масштабироваться и добавлять новых участников, не ломая структуру;
- Потому что доходы в евро, стабильность ЕС, защита прав инвесторов и гибкость управления — всё это делает модель конкурентной даже по сравнению с фондами и трастами.
Стоит ли использовать Сашими?
Да, если вы хотите:
- инвестировать коллективно и гибко;
- управлять объектами прозрачно и безопасно;
- оптимизировать налоги;
- снизить юридические и финансовые риски;
- защитить капитал от непредвиденных ситуаций.
Сашими (Sashimi) — надёжная и гибкая альтернатива традиционным инвестиционным схемам. Главное — правильная настройка и юридическое сопровождение.
Хотите рассчитать модель для своего проекта?
Мы в GG Consulting Barcelona:
- создадим Сашими (Sashimi) «под ключ»;
- разработаем устав и корпоративное соглашение;
- подберём объект и управляющую компанию;
- настроим отчётность, налоги и дивиденды.
Купить недвижимость в Испании
Если Вы хотите купить элитную недвижимость в Испании, обращайтесь в наше агентство недвижимости GG REal estate Barcelona. Мы быстро и индивидуально подберем Вам дом, квартиру или участок в любом уголке прекрасной Каталонии!
Выбрать недвижимость в Испании:
Купить недвижимость на Коста-Гарраф
Купить недвижимость в Лейде
Купить недвижимость в Жироне
Купить недвижимость на Коста-Маресме
Купить недвижимость на Коста-Дорада
Купить недвижимость в Барселоне
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о возможностях покупки недвижимости в Барселоне и Каталонии.
GG Real Estate Barcelona – ваш ключ к эксклюзивной недвижимости в Испании.