Как россиянам купить недвижимость в Испании в 2025 году, когда банковские переводы нестабильны

В начале ноября 2025 года генеральный директор GG Group Руслан Гаврилов подготовил для портала Prian.ru уникальный материал на русском языке. В этой статье он по шагам объясняет, как россиянину легально купить недвижимость в Испании в условиях блокировок переводов, какие инструменты использовать для безопасного расчёта и как корректно оформить перевод денег, чтобы не столкнуться с блокировкой и налоговыми рисками.

К 2025 году классические переводы из российских банков в Европу работают с перебоями.

Причины очевидны: отключение ряда банков от SWIFT, усиленный финансовый мониторинг и ограничение на входящие переводы для граждан, не являющихся резидентами ЕС, свыше €100 000. Формально россиянам покупка недвижимости в Испании разрешена, однако деньги нередко «зависают» в банках или проходят дополнительные проверки, что задерживает сделки.

Практичный способ расчётов — покупка через лицензированного криптоброкера (VASP).

Как это выглядит на практике:

• покупатель отправляет USDT/BTC/ETH;
• лицензированный VASP официально меняет криптовалюту на евро;
• евро поступают продавцу напрямую или в нотариальный эскроу в Испании;
• у нотариуса сделка оформляется в евро, как стандартная купля-продажа, с приложенными KYC/AML документами и подтверждением конвертации.

Налогообложение
Полностью идентично обычной покупке в евро:

• при вторичке — налог ITP;
• при покупке новостройки — IVA + AJD.

Расходы
Обычно около 3% от суммы плюс фиксированные сборы за комплаенс и проверку клиента.

Важно
Попытки оформить прямой «бартер: крипта → объект» без лицензированного посредника почти всегда ведут к налоговым сложностям и вопросам со стороны органов.

Почему лучше получить испанский ВНЖ ещё до покупки

Доступ к банкам. Резидентам проще открыть счёт, на них не распространяется лимит €100 000 на входящие переводы.

Заранее пройденный комплаенс. ВНЖ, подтверждённые доходы и происхождение средств снижают риск блокировок и дополнительных вопросов у банка и нотариуса.

Организационный комфорт. Наличие NIE, возможность длительного легального пребывания, удобство оплаты налогов и коммунальных услуг.

Актуальные пути переезда. После отмены «золотой визы» основными рабочими вариантами стали Digital Nomad и No Lucrativa.

Пошаговый процесс сделки

Диагностика ситуации.
Консультация с миграционным и недвижимым юристом плюс финансовым консультантом: анализ статуса, налогов и бюджета.

ВНЖ и инфраструктура.
Подача на Digital Nomad или No Lucrativa, параллельно — получение NIE и открытие счёта в испанском или европейском банке.

Работа с VASP и комплаенс.
Заключение договора, KYC/AML, подготовка доказательств происхождения криптоактивов, выбор стратегии конвертации и фиксации курса.

Выбор объекта и проверка.
Юридический аудит: отсутствие обременений и долгов, проверка продавца, оформление задатка arras (обычно €3–6 тыс.).

Нотариус и расчёт.
VASP конвертирует криптовалюту в евро и переводит средства. У нотариуса подписывается escritura de compraventa (договор купли-продажи).

Регистрация права собственности.
Уплата соответствующих налогов и регистрация объекта в Реестре собственности.

После сделки.
Оформление коммунальных услуг, страховки, уплата IBI, налога нерезидента и декларирование арендного дохода, если недвижимость сдаётся.

Основные расходы и налоги

• Вторичный рынок (ITP): около 10% (точный процент зависит от автономии).
• Новостройка: IVA — 10%; AJD — примерно 1–1,5%.
• Нотариус и регистрация: ориентировочно 0,5–1,5%.
• Комиссия VASP и KYC: примерно 3% от суммы сделки плюс фиксированные платежи за проверку.

Риски и способы их снизить

Блокировка средств.
Лучше использовать VASP, зарегистрированный в ЕС/Испании, и иметь статус резидента — это упрощает проверку и снижает риск стопа платежа.

Происхождение криптовалюты.
Заранее подготовьте выписки с бирж, историю транзакций, отчёты по кошелькам — всё, что подтверждает законность происхождения средств.

Волатильность курса.
Оптимально использовать стейблкоины или фиксировать курс заранее и подстраивать конвертацию под дату нотариальной сделки.

Вывод

Комбинация ВНЖ, прозрачного подтверждения происхождения средств и расчёта через лицензированного VASP позволяет россиянам в 2025 году легально и безопасно покупать недвижимость в Испании. Крипторасчёт в этом случае превращается в обычную евро-сделку, понятную для нотариуса и банков, без блокировок и неприятных налоговых сюрпризов.

🔗 Источник: Руслан Гаврилов, CEO GG Group, 6 ноября 2025 г. — Prian.ru